Die Grunderwerbsteuer entfällt bei einem “Share Deal”

Wird ein Grundstück verkauft, muss der Erwerber – zusätzlich zum Kaufpreis – Grunderwerbsteuer in Höhe von 5% des Kaufpreises entrichten. Bei geschickter Gestaltung kann die Entrichtung der Grunderwerbsteuer jedoch vermieden werden. So kann beispielsweise ein Grundstück, das sich im Vermögen einer Gesellschaft befindet ( grundbesitzende Gesellschaft), durch Übertragung der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft übertragen werden, ohne dass Grunderwerbsteuer ausgelöst wird (Share Deal). Diese Gestaltungsmöglichkeit wird nun jedoch durch zahlreiche Verschärfungen im Grunderwerbssteuergesetz ab dem 1.7.2021 erheblich erschwert. Je nach Gesellschaftsform können solche Transaktionen letztlich aber immer noch wie folgt durchgeführt werden:

Handelt es sich bei der grundbesitzenden Gesellschaft um eine Personengesellschaft, kann zunächst eine Beteiligung von 89,9% auf den Erwerber übertragen werden. Der Veräußerer behält eine Beteiligung von 10,1% zurück. Erhält der Erwerber nach Ablauf von fünfzehn Jahren (sog. Vorbehaltensfrist) die restliche Beteiligung (gestreckter Share Deal), ist nur auf diese im zweiten Schritt übertragenen Beteiligung von 10,1% Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften wird zunächst eine Beteiligung von 89,1% an einem Erwerber (Haupt-Investor) veräußert. Der Veräußerer hält als Ankerinvestor für zehn Jahre die verbleibende Beteiligung von 10,1%. Nach Ablauf der 10 Jahre kann der Ankerinvestor die verbleibenden 10,1% an einen weiteren Erwerber (Co – Investor) übertragen (Club Deal). bei Erwerb durch eine Holding- Struktur ist auf einen Beteiligungssplit von 89,9% zu 10,1% zu achten.

Aufgrund der Steuerverschärfung sollten bei grundbesitzenden Gesellsschaften die Anteilseignerstrukturen sorgfältig geprüft und überwacht werden, um nicht in die Steuerfalle zu tappen.

HWM Urteil: Beim Erwerb einer Immobilie müssen je nach Bundesland bis zu 6,5% Grunderwerbssteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Seit Anfang Juli gilt ein verschärftes Grunderwerbsteuergesetz, das Share Deals künftig unattraktiver machen soll. Es gibt allerdings weiterhin diverse Schlupflöcher für Immobilieninvestoren, die Share Deals unter Berücksichtigung besonderer grunderwerbsteuerlicher Aspekte also dennoch möglich machen. Eine sachkundige steuerliche Beratung ist auf jeden Fall empfehlenswert.