Einige Immobilienfonds wie der Leading Cities Invest oder der Wohnen ZBI von Union Invest sind in den letzten Monaten stark eingebrochen. Diese Immobilienfonds haben von ihren jeweiligen Hochpunkten inzwischen knapp 20 Prozent verloren. Anleger, die in diesen Fonds investiert sind, fragen sich inzwischen, ob es Sinn macht an diesen Positionen festzuhalten oder zu verkaufen bevor die Werte noch weiter einbrechen.

Seit der Finanzkrise im Jahr 2008 gibt es eine neue Regelung für den Verkauf von Immobilienfondsanteilen: Die Kündigungsfrist bis zur Rückzahlung des Gegenwerts eines Immobilienfondsanteils beträgt 12 Monate. Wird die Kündigung also heute ausgesprochen, dann steht heute zwar der Termin für die Auszahlung fest, die Höhe des Gegenwerts wird aber erst bei der Auszahlung ermittelt.

Ein Investor, der einen Verlust auf einer Anlageposition verzeichnet, tut sich in der Regel schwer mit dem Verkauf, denn erst dann werden die Verluste ja tatsächlich realisiert. Denn so lange die Anteile nicht verkauft sind, handelt es sich nur um Buchverluste und es besteht theoretisch die Möglichkeit, diese Verluste wieder aufzuholen. Unserer Meinung nach ist dies im besagten Fall sehr unwahrscheinlich. Anleger, die heute noch in einem dieser Fonds investiert sind, sollten sich jetzt ein Herz fassen und den Verkauf der Anteile in die Wege leiten. Wir gehen davon aus, dass diese beiden Fonds nicht mehr auf ihre Erfolgsspur zurückfinden, da einfach zu viel Porzellan zerschlagen wurde. Für Anleger, die jetzt zu lange zögern, könnte dies am Ende ganz bitter ausgehen. In der Finanzkrise 2008 wurden diese damals in schweres Fahrwasser geratenen Immobilienfonds von der BaFin schlussendlich zur Abwicklung gezwungen. Investoren konnten keine Auszahlung mehr vornehmen und alle Immobilien der Fonds mussten verkauft werden. Für die Anleger war dies ein großes Verlustgeschäft.

Warum finden diese Immobilienfonds nicht mehr in die Erfolgsspur zurück?
Wenn Immobilienfonds, vor kurzem noch Betongold genannt, eine dermaßen schlechte Performance aufweisen, dann werden diese Fonds keine neuen Mittelzuflüsse generieren. Es gibt also keine neuen Anleger, die in diesen Fonds investieren möchten. Ebenfalls gibt es keine Bankberater, die diese Fonds ihren Kunden als Neuinvestment empfehlen werden. Die Kunden achten in der Regel immer auf die Performance in der Vergangenheit – wenn diese im Vergleich zu anderen Fonds dieser Anlageklasse zu schlecht ausfällt, dann wird niemand Geld in diesen Fonds investieren. Erlangt ein Fonds keine Mittelzuflüsse mehr, wird es schnell eng. Denn jeder Fonds hat natürliche Abflüsse, da Altinvestoren, Geld für Darlehenstilgung, für Steuerzahlung, für eine Reise oder für die Haussanierung benötigen. Gibt es keine Mittelzuflüsse, dann hat ein Fonds also schnell Abflüsse. Bei gesteigerten Mittelabflüssen ist die Immobiliengesellschaft gezwungen, Immobilien zu veräußern um Liquidität zu schaffen. In der ersten Verkaufsphase werden zunächst die besten Immobilien aus dem Portfolio verkauft, die sogenannten Perlen. Das sind Immobilien, die eine hohe Vermietungsquote und noch langlaufende Mietverträge haben. Darüber hinaus sollte kein Sanierungsstau bestehen und die Objekte in einer sehr guten Lage positioniert sein. Diese Immobilien sind am Markt noch relativ leicht für gutes Geld zu verkaufen. Liegen mehr Anteilsrückgaben vor, sprich es müssen mehr Immobilien verkauft werden, dann wird die Qualität der zu veräußernden Immobilien immer weiter abnehmen. Die Gesellschaft muss beim weiteren Verkauf immer mehr Zugeständnisse bei den Preisen machen. Das heißt die Diskrepanz zwischen dem Preis, der in den Büchern steht, und dem Preis, der auf dem Markt realisierbar ist, dürfte immer größer werden. Es entsteht also eine Abwärtsspirale.

Es gibt zwei Möglichkeiten, um die Abwärtsspirale aufzuhalten: Einerseits können die Eigentümer der Investmentgesellschaft so viel Geld in den Fonds investieren, dass es in Summe zu keinen Mittelabflüssen kommt, was den Verkauf von Immobilien überflüssig machen würde. Eine weitere Möglichkeit wäre, dass die Vertriebsgesellschaft des Immobilienfonds eine Vertriebsoffensive einleitet, um neue Anleger für diese Fonds zu gewinnen, damit wären auch die Mittelabflüsse gestoppt und der Immobilienfonds müsste keine Immobilien mehr verkaufen. Vertriebsmitarbeiter haben an solchen Vertriebsoffensiven in der Regel kein Interesse, da diese sich ihren Kunden verpflichtet fühlen.

HWM Urteil: So hart es klingt, aber wir müssen den Anlegern bei diesen beiden Fonds dringend empfehlen, jetzt zu verkaufen, auch wenn dabei ein Verlust entsteht. Eine Verbesserung der Situation ist nicht zu erwarten, da die Mittelzuflüsse bei diesen Fonds ausbleiben werden. Ohne ausreichende Mittelzuflüsse sind diese Anlagen langfristig zum Scheitern verurteilt. Jeder Fonds hat natürliche Mittelabflüsse, die dazu führen, dass das Fondsmanagement in Zukunft Immobilien verkaufen muss, um den Investoren Kapital auszuzahlen.
In der Finanzwelt gibt es das Sprichwort: „Reite niemals ein totes Pferd.“ Es macht keinen Sinn, weiterhin Geld in Fonds zu investieren, die keine aussichtsreiche Zukunft haben. Früher oder später könnte es passieren, dass die BaFin eingreift und die Fonds schließt, was zu einem Zwangsverkauf des gesamten Portfolios führen könnte, wie es bei der Immobilienfondskrise im Jahr 2008 der Fall war. Anleger sollten diesem Risiko jetzt zuvorkommen. Zudem haben Anleger keinen Nachteil, wenn sie ihre Immobilienfondsanteile heute verkaufen und die Auszahlung erst in 12 Monaten erfolgt. Investoren könnten sich dann nämlich immer noch überlegen, neu zu investieren, falls sich durch unerwartete Entwicklungen eine andere, günstigere Perspektive eröffnet.